Знакомьтесь! Грузия...

Гостеприимная Грузия сегодня набирает популярность у иностранных инвесторов в недвижимость; национальный колорит страны, ее богатая история и культура, относительно невысокие цены на жилье, развитая – и постоянно улучшающаяся инфраструктура – делают Грузию привлекательным направлением как для покупки второго дома, так и в качестве инвестиций для получения дохода. +

Для жителей России Грузия в особенном представлении не нуждается. Гостеприимная, живописная, самобытная, со времен СССР Грузия заметно изменилась, но сохранила свой неповторимый колорит. Богатая историческим наследием, памятниками ЮНЕСКО, сегодня Грузия – это динамично развивающаяся страна, правительство которой вкладывает немалые средства в развитие и улучшение инфраструктуры, строительство недвижимости, дорог и др. С каждым годом Грузия привлекает все большее число иностранных инвесторов и туристов и, согласно официальным рейтингам, – занимает ведущие позиции в Европе и мире в плане безопасности и простоты ведения бизнеса. +

Сегодня гражданам 94 стран мира, в число которых входит и Россия, предоставляется возможность пребывания в республике Грузии без визы в течение года. Для россиян, подумывающих о вкладе средств в зарубежную недвижимость, безусловным плюсом является близость Грузии к России и наличие регулярных рейсов ведущих авиакомпаний(2,5 часа в пути), а также распространенность русского языка в ключевых населенных пунктах страны. Местные жители до сих пор называют россиян «братьями», не обращая внимания на политические «тонкости», что порой возникают во взаимоотношениях наших стран. В Тбилиси есть русскоязычные школы, и отношение к представителям нашей страны, вопреки любым предрассудкам, – очень теплое. +

Начиная с 2004 года правительство Грузии провело ряд радикальных экономических и законодательных реформ, уделив особенное внимание борьбе с преступностью и коррупцией. С этого момента темпы развития страны заметно ускорились – равно как и активность инвесторов, заинтересованных в новых возможностях страны.

Согласно результатам исследований мирового уровня преступности и безопасности, проведенных Gallup World в 2010-2012 годах, Грузия заняла 3 место среди всех стран мира. А в 2014 году Грузия оказалась на 11 месте среди 197 стран по индексу риска коррупции, опередив такие европейские государства, как Голландия, Франция и Норвегия.

Согласно данным «Отчета по ведению бизнеса», выпущенного Всемирным банком и МФК и основанного на данных финансовой корпорации Doing Business, в котором сравнивались экономические показатели 189 стран мира, Грузия заняла ряд ведущих позиций. Так, по легкости ведения бизнеса она оказалась на 8 месте в мире; по регистрации собственности – на 1 месте; по кредитованию – на 3 месте; по защите инвесторов – на 16 месте (для сравнения, Россия в этом пункте оказалась на 115 месте).

Грузия имеет низкие налоговые ставки в сравнении как со странами восточной, так и центральной Европы. Согласно данным «Отчета по ведению бизнеса», страна имеет самое низкое общее налоговое бремя в Центральной и Восточной Европе – и 7 место в мире. Сегодня в Грузии имеется только шесть видов налогов.

Традиционно Грузия являлась «мостом», соединяющим европейские и западные рынки с огромным потенциалом Каспийского и Среднеазиатского регионов. Это влияет как на экономику и инфраструктуру страны, так и сказывается на туристическом секторе. Всего в Грузии три международных аэропорта, обновленная железнодорожная система, четыре морских порта. В 2013 году доходы от туризма в Грузии превысили $1,7 млн.

Грузия занимает центральную и западную часть Закавказья. На севере страна граничит с Россией, на востоке с Азербайджаном, на юге с Арменией и Турцией, а на западе омывается Черным морем. Граница с Россией проходит по главному хребту Кавказских гор, где и находятся самые высокие вершины во главе с горой Шхарой (5068 метров). К регионам Грузии относят один город (Тбилиси), две автономные республики (Абхазия и Аджария) и девять краев (Гурия, Имеретия, Кахетия, Мцхета-Мтианетия, Рача-Лечхуми и Квемо-Сванетия, Самегрело и Земо-Сванетия, Самцхе-Джавахетия, Квемо-Картли, Шида-Картли).

Республика расположена в четырех климатических зонах, что заметно расширяет возможности как для отдыха туристов, так и для выбора наиболее подходящего региона для покупки недвижимости. На западе страны климат субтропический, а на востоке переходит от субтропического к умеренному. Несмотря на то, что большое влияние на климат страны оказывают горы, теплый воздух с Черного моря доходит и до самых отдаленных участков Грузии. А расстояние от морских до горнолыжных курортов здесь составляет всего 60 км! Лето в стране умеренно жаркое, cредняя температура воздуха в августе составляет +23-26°С, а летним туристическим сезоном считается период с сентября по октябрь. Зима в республике мягкая и теплая. В среднем, в январе температура держится на уровне +3-9°С, но в горах может опускаться и до -16-20°С. Горнолыжным сезоном считается период с декабря по март.

В Грузии более 2000 термальных источников, и 22 основных источника минеральных вод, что производят знаменитый «Боржоми», а также «Зваре», «Саирме», «Набеглави». В стране есть месторождения лечебной грязи, возле которых расположены бальнеологические курорты (Ахтала, Цхалтубо, Боржоми и др.).

О грузинской кухне можно слагать поэмы и говорить бесконечные тосты. Щедрая природа Грузии подарила ей обилие ароматных трав и пряностей, сочных овощей и фруктов, свежайшее мясо и нежные сыры. Простая и одновременно утонченная гастрономия Грузии – одна из причин любви к стране туристов и тех, кто решает навсегда поселиться здесь. Немалую роль в этом играет и винодельческая культура страны, уходящая корнями в древность. Каждый регион Грузии имеет свои традиции приготовления и блюда, только для перечисления которых потребуется отдельная статья. Посещение ресторанов, кафе и забегаловок – обязательный пункт программы при знакомстве с Грузией. Но будьте начеку: в этом путешествии непременно настанет момент, когда гостеприимные грузины будут приглашать вас выпить чачи из рога. Отказаться, как несложно догадаться, не получится.

Из Москвы в Тбилиси летают регулярные рейсы Georgian Airways, S7, Трансаэро и Аэрофлота. Время в пути – около 2,5 часов. S7 также осуществляет прямые рейсы в Батуми. Из Санкт-Петербурга и других городов России в Грузию придется добираться с пересадками (через Москву). Внутри страны можно передвигаться как на арендованном автомобиле, так и общественным транспортом.

Тбилиси – столица страны, ее культурный и исторический центр, современный, стремительно развивающийся мегаполис. Сегодня правительство вкладывает внушительные средства в развитие Тбилиси, застройщики возводят здесь новые жилые комплексы, представлены ведущие мировые сети отелей и супермаркетов, процветают локальные бренды. Потребность в инфраструктуре растет очень быстрыми темпами – и спрос на жилье превышает предложение.

Эксперты отмечают, что Тбилиси является как оптимальным местом для постоянного проживания, так и для покупки инвестиционного жилья. Развитая инфраструктура города позволяет удобно вести бизнес, наличие русскоязычных школ – переехать сюда на ПМЖ с детьми, стабильный туристический поток – вложить средства в жилье под аренду.

Наиболее выгодной является краткосрочная аренда в летний сезон, при этом туристы предпочитают селиться в старом городе поближе к основным достопримечательностям. Оживляется туристический рынок Тбилиси на майские праздники, а также осенью, во время сбора урожая, когда бонвиваны держат путь через Тбилиси в Кахетию пробовать вина нового урожая. Популярным временем у гостей города также являются Рождество и Новый год, а горнолыжники заглядывают в Тбилиси в период с декабря по март, когда спускаются с гор Гудаури и Бакуриани.

Паломники и любители культуры приезжают погостить в Тбилиси круглый год. Большой популярностью у гостей Тбилиси пользуются Анчисхати – самый древний собор столицы, построенный в VI веке, церковь Метехи, крепость Нарикала на берегу Куры, а также памятники католической архитектуры: кафедральная церковь Св. Петра и Павла в стиле барокко и церковь Богоматери. Исторический центр Тбилиси – узкие улочки со старинными домами XVIII-IXX, купающимися зелени, являются обязательным пунктом знакомства с городом, равно как и разнообразные кафе и ресторанчики, предлагающие местную кухнюи вина. Также стоит посетить Ботанический сад Тбилиси, а в окрестностях столицы – съездить в древний город Мцхета, бывший некогда столицей Грузинского царства, и монастырь Джвари.

Представители ведущих риэлторских агентств также рассказывают о том, что сегмент «жилье для менеджеров» является на сегодняшний день в Тбилиси пустующей нишей, хотя и может стать выгодным вложением средств. В столицу Грузии постоянно приезжают специалисты из других стран, в длительные командировки на два-три месяца, а представители компаний, в которых они работают, готовы платить за достойное жилье достойные деньги.

Рынок недвижимости Грузии сегодня находится на подъеме. Страна привлекает все больше инвесторов из-за рубежа, и все большее число иностранцев остаются здесь жить. Помимо этого, в связи с общим повышением уровня жизни в стране, сами граждане Грузии поддерживают рынок жилья в довольно оживленном состоянии.

Наибольшую долю рынка Грузии на сегодняшний день занимает вторичное жилье. Эксперты обращают внимание на то, что зачастую покупка именно объектов вторичного рынка оказывается оправданной, в виду того, что не все застройщики в точности соблюдают сроки сдачи проектов. Поэтому, если для инвестора важно время и быстрая отдача средств, то стоит обратить внимание на «вторичку», уже сданное новое жилье – или же строящееся, но от девелоперов с «именем» и хорошей репутацией на рынке.

Новые проекты делятся на два основных сегмента: бюджетное и элитное жилье. Недвижимость бизнес-класса и резиденции гостиничного типа (апарт-отели) – это новое, активно развивающееся направление для Грузии. Этот сегмент, интересный как для инвесторов, так и для семейного отдыха, предлагает сервис, схожий с тем, что можно встретить в отелях высокого класса – охраняемую территорию, бассейн, спа, детские площадки, спортивные залы, ресторанные комплексы и др. по цене чуть выше средней, если сравнивать с частным сектором.

Если рассматривать покупку недвижимости в Грузии как вложение средств и получение прибыли, стоит обратить внимание на объекты крупных компаний, строительных организаций с хорошей репутацией и большим опытом на рынке. Только крупные компании строят объекты на свои собственные средства без привлечения кредита, а также предлагают оформить международную банковскую страховку вложенных средств. Стоимость жилья на этапе строительства – приблизительно вдвое ниже, чем в готовых домах. Крупные застройщики также предлагают услуги управляющей компании, которая займется сдачей жилья в аренду.

В среднем по Грузии стоимость квадратного метра в современных многоквартирных домах составляет около $750, но может быть и как почти вдвое ниже, так и в несколько раз выше, в зависимости от здания и его местоположения. Так, цены за жилье в старом фонде на левом берегу реки Кура, которая разделяет Тбилиси на старый и новый город, в среднем составляют от $300 за кв. м. И, напротив, инвестиции в жилье в престижных районах правого берега могут оцениваться в $1500 за кв. м и выше. Наиболее дорогим жильем столицы Грузии являются здания в самом центре города: к примеру, в доме за зданием парламента на улице Руставели квадратный метр оценивается в $2500. Есть и уникальные объекты с уникальными видами, отделкой и др., где «квадрат» стоит $4500, но они с трудом находят своего покупателя.

Стоимость жилья в новых районах крупнейших городов Грузии и окрестностях Тбилиси – от $600 / 1 кв. м. 

Стандартная квартира с одной спальней для сдачи туристам на вторичном рынке в хорошем районе города, которая будет генерировать стабильный доход в течение сезона, может быть приобретена приблизительно за $75 000 – и сдаваться за сумму $70-$250 в сутки в зависимости от расположения и обстановки. Очень популярна у туристов улица Шардени, которая, однако, располагает небольшим предложением жилья: многие объекты перестроены под апарт-отели, в том числе и известных местных сетей.

Средняя ежемесячная арендная плата за квартиру площадью 50-60 кв. м в центре Тбилиси составляет $500.

Спрос на краткосрочную аренду в Тбилиси и туристическую аренду на горнолыжных и морских курортах Грузии непрерывно растет: на рынке наблюдается дефицит предложения. В Батуми активно ведется новое строительство, и интересным вариантом инвестиций является приобретение жилья в апарт-отелях. Стоимость квадратного метра в них начинается от $700 / 1 кв. м и может достигать $1700-$2000 / 1 кв. м за апартаменты с панорамным видом и пентхаусы с роскошной планировкой. Аренда небольших студий стоит от $60 в сутки в зависимости от сезона и около $250 в сутки за просторные апартаменты с хорошим видом.

В качестве примера можно рассчитать доходность при покупке апартаментов площадью 30 кв. м в строящемся апарт-отеле в Батуми на первой линии моря. Стоимость квартиры на этапе строительства составляет $25 000, через полтора года, после сдачи, она составит $51 000. Ремонтные работы под ключ обойдутся в $10 000. А стоимость аренды составит $70 в сутки. Сумма дохода за три месяца в году – $6300, из них 9% на услуги управляющей компании. Годовые расходы на содержание – $240. Итоговая доходность: 15%.

Дома частного сектора находятся в основном за чертой Батуми, в направлении Кобулети. Домик дачного типа здесь можно приобрести за сумму от $35 000, полностью готовый к проживанию семьи добротный дом за $100 000, а цена элитной виллы вполне может достигать $1,5 млн и выше.

На горнолыжных курортах, к примеру, в Бакуриани стоимость частных домов составляет около $60 000-$70 000, современных коттеджей от $230 000, апартаментов – от $16 000-$20 000. Их приобретают преимущественно для постоянного отдыха в горнолыжный сезон с возможностью сдачи в аренду управляющей компанией. Стоимость аренды в сутки в высокий сезон начинается от $80-$100 в сутки.

Покупка недвижимости в Грузии разрешена иностранцам. Исключением являются земли сельскохозяйственного предназначения, приобретение которых не доступно гражданам других государств. Собственность может быть оформлена как на физическое, так и на юридическое лицо. На оформление сделки понадобится не более одного рабочего дня (заключение договора, оплата в банке, регистрация прав в государственном публичном Реестре). Выписку из Реестра можно посмотреть и распечатать с официального сайтаwww.reestri.gov.ge. Выписка имеет свой уникальный штрих-код международного стандарта и не требует заверения. Приобрести недвижимость в Грузии можно и дистанционно, оформив на своего представителя нотариально заверенную доверенность.

Ипотечное кредитование - Покупателям объектов недвижимости в крупных проектах предоставляется мгновенный кредит в упрощенном порядке за один день, вне зависимости от гражданства. Кредит утверждается лишь на основе удостоверения личности; справка о доходах и другие документы из России не нужны. Ипотечная ставка – 9% при условии, если первый взнос составляет 30%, но возможны другие условия кредитования при минимальном взносе 10%.

Расходы и налоги на недвижимость - Стоимость регистрации в Государственном публичном реестре составляет $63 (четыре рабочих дня), $153 (один день), $183 (один час). Из документов необходимы только международный паспорт и договор. Налогов на покупку недвижимости в Грузии не существует.

Регулярные платежи за обслуживание недвижимости в крупных проектах (ресепшн, охрана, уборка общих территорий, лифт, техническое обслуживание квартиры, пожарная безопасность) составляют $240-$300 в год. Затраты на электричество и воду рассчитываются по счетчикам и напрямую зависят от расхода.

Существует имущественный налог, который платится только в случае получения дохода на территории Грузии в размере более 40 000 лари (около $20 000) на семью. Максимальная годовая ставка налога составляет 1%.

При сдаче недвижимости в аренду, размер подоходного налога составляет 5% для физических лиц.

Ольга Потягаева      HomesOverseas.ru